首次置业退休金储蓄计划（FHSSS）完整指南：$15,000年度上限与$50,000终身额度怎么用（2026-27财年）
很多客户第一次听到"用退休金存首付"这个说法时都会愣一下——退休金不是要等到退休才能动用吗？首次置业退休金储蓄计划（First Home Super Saver Scheme，简称FHSSS）其实是ATO专门为首次购房者设计的一项安排：您可以在退休金账户里额外做自愿缴款，之后把这笔钱连同一笔按固定公式算出来的名义收益一起申请提取，用作首套房的购房定金。年度缴款上限是$15,000，终身额度是$50,000，但实际能提取多少，要看当初缴的是哪一种款——这一点很多人第一次听说时都会想错。
巴润税务会计是位于布里斯班Rochedale South的注册税务代理，为全澳个人、个体经营者及网约车司机提供税务服务。这几年来，FHSSS的咨询明显多了起来，尤其是在房价压力之下，不少客户想知道这笔钱到底怎么存、怎么取、取出来要不要交税，又会不会影响到其他退休金安排。这篇文章把运作原理、缴款上限、申请资格、提取时的报税处理，以及实务中常见的误区都讲清楚。
不过FHSSS说到底只是退休金制度底下的一项特殊安排，它和Division 296退休金余额税、Division 293附加税、个人退休金自愿缴款抵扣用的是同一套"缴款"框架，但各自的门槛和规则完全不同——这几项很容易被搞混，后面会专门拿出一段说明清楚。
本文目录：
• 常见问题
FHSSS的基本运作方式：通过退休金账户为首套房存钱
FHSSS允许您把工资之外的自愿缴款（可以是薪资牺牲(salary sacrifice)，也可以是个人缴款）存进退休金账户，这部分钱和雇主强制缴纳的部分分开计算。之后只要符合资格，就可以向基金申请把这些缴款连同名义收益一起提取出来，专门用于首套房的购房定金——这是退休金制度里少数允许在退休前动用的情况。
实务中常遇到的一种误解是，客户以为只要是自己额外存进退休金的钱，日后都能随时取出来买房。其实不是——只有经过申报、在ATO记录里被归类为"FHSS可提取缴款"的部分才算，普通的雇主强制缴款（Superannuation Guarantee）完全不在范围内。
年度缴款上限$15,000与终身额度$50,000
这两个数字经常被客户混在一起问："是不是一年存$15,000，五年就能存到$75,000？"答案是不行——年度上限$15,000从2017-18财年设立以来一直没有变过，终身额度封顶在$50,000，是从2017年7月1日起累计计算的，一旦存够$50,000，之后再存的部分就不会被算作FHSS缴款，即使这笔钱还留在退休金账户里。
换句话说，如果打算用五年时间存到终身上限，大概需要每年存进$10,000，而不是把$15,000一次性想象成能无限年份累积的数字。
优惠缴款与非优惠缴款：可提取比例大不相同
FHSSS里最容易被忽略的一个细节，是缴款类型会直接影响能提取回来的金额。非优惠缴款（non-concessional contributions，用税后收入做的个人缴款，没有申报抵扣）可以100%提取；优惠缴款（concessional contributions）——包括薪资牺牲和申报了抵扣的个人缴款——因为基金已经先扣了15%的缴款税，所以只能提取85%。
从这几年接触的案例来看，选哪一种缴款方式其实该先看自己的边际税率。如果边际税率本身就不比15%高太多，优惠缴款省下来的税未必能弥补那15%的折损，这时候非优惠缴款反而可能更划算——这是需要具体算一遍才能下判断的事，不是哪种方式天生更好。
提取时的计算顺序是先进先出（FIFO）——如果同一天缴了两种款，系统会优先把非优惠缴款算进去。
名义收益的计算方式：并非实际投资回报
很多人以为提取时能拿到的"收益"，是自己退休金账户这几年实际赚的投资回报，其实不是。ATO用的是一个叫"关联收益"（associated earnings）的固定公式，按照Shortfall Interest Charge利率计算，和基金实际投资表现完全无关——哪怕账户这几年跑赢了大盘，提取时能拿到的收益也是按这个固定利率算出来的；反过来，如果基金表现不好，也不会因此拿到更少。
ATO官方例子里有一位叫Jill的申请人，她把优惠缴款存到终身上限附近，最终能申请提取的金额是$47,690，其中$42,500是优惠缴款的85%（终身上限$50,000乘以85%），另外$5,190是按公式算出的关联收益（ATO, About the FHSS scheme）。
申请资格：年龄与"从未拥有过房产"的要求
申请提取时需要年满18岁——缴款本身可以在18岁之前存，只是提取申请要等到成年之后才能提交。另一个硬性门槛是：此前在澳洲境内不能拥有过任何房产，包括投资房、空地、商业地产、公司所有权份额（company title）或土地租赁权益都算在内，只有在能证明财务困难的特殊情况下才有例外。
这里有个细节容易被忽略——房产登记必须是本人名下才算"拥有"，如果只是水电账单上写了名字，不算拥有；但如果继承过房产份额，哪怕后来卖掉了，也会被算作此前拥有过房产。
配偶或伴侣各自申请，按各自缴款分别计算
FHSSS是按个人分别评估的，不是按家庭。也就是说，即使配偶一方此前拥有过房产而不符合资格，另一方只要自己名下从未拥有过房产，仍然可以用自己名下存进退休金的FHSS缴款单独申请——这对不少再婚或伴侣关系中一方曾经买过房的客户来说，是个常被忽略的空间。
提取申请与签约的时间限制
拿到ATO批准提取的通知之后，时间限制会因为房屋类型不同而不一样。如果买的是现房或新建房产，需要在提取申请批准后的12个月内签订购房合同（可以申请一次延期）；如果买的是期房（off-the-plan），则要在合同签订日起90天内决定、申请并通知ATO。这两个时间窗口经常被客户搞混，建议拿到批准通知的第一天就把日期记下来。
提取金额如何计入报税
提取出来的应税部分，会计入提出提取申请那个财年的个人收入，而不是实际收到钱的那一年——如果申请和收款跨了两个财年，这一点特别容易弄错报税年度。基金在支付时会先代扣一部分税款，这部分会作为税额抵免反映在报税单上，另外还能额外拿到30%的不可退还税额抵免（non-refundable tax offset）。
ATO官方例子中的Sue，应税部分是$9,350，基金代扣的税款抵免是$1,589，再加上30%的不可退还抵免$2,805，实际净税负因此大幅降低（ATO, Step 5: Completing your tax return）。
如果最终没有买房会怎样：20%的额度税
提取出来之后，如果没能在规定时间内签订购房合同，又没有把这笔钱重新存回退休金，ATO会对应税部分额外加收20%的FHSS税——这是在正常所得税之外单独加的一笔。
官方例子中George提取了$26,100，其中应税部分$20,100，因为最终放弃购房又没有重新存回去，被加收了$4,020的额外税（ATO, FHSS tax assessment）。所以如果买房计划临时生变，第一反应应该是尽快联系基金安排重新存回，而不是放着不管。
个体经营者使用FHSSS时要特别留意的地方
个体经营者（sole trader）申报个人退休金自愿缴款抵扣时（详见《个人退休金自愿缴款抵扣完整指南：2026-27财年$32,500上限怎么用》
），这部分缴款在FHSSS里会被归类为优惠缴款，只能提取85%，这一点常常被忽略——有些个体经营者按年度上限$32,500全额申报抵扣，却没意识到真要用FHSSS提取买房时，到手的只有其中的85%。
另外，个体经营者的收入本身波动较大，提前规划好现金流再决定每年要往FHSSS存多少，会比临时决定更稳妥——这是协助个体经营者客户做退休金规划时反复强调的一点。
容易和其他退休金条款混淆的地方
FHSSS的$15,000/$50,000上限，和退休金里另外几项常见门槛完全是不同的框架，很容易被混在一起问。个人退休金自愿缴款抵扣的年度上限是$32,500（2026-27财年），这是每年能申报抵扣的优惠缴款总额，FHSSS的$15,000只是其中能被归类为"可提取用于买房"的部分上限；《Division 293退休金附加税完整指南》
针对的是收入加优惠缴款合计超过$250,000的高收入人士，要为超出部分额外多缴15%税；
则是退休金总余额超过$300万时才会触发的新税——三者针对的问题完全不一样，不能互相替代理解。
巴润税务会计如何协助您规划FHSSS申请与报税
巴润税务会计为布里斯班及全澳的客户提供退休金缴款规划与报税服务——从判断优惠还是非优惠缴款更适合您的情况，到协助计算FHSS可提取金额、整理退休金基金所需的意向声明（Notice of Intent）文件，再到报税时把提取的应税部分和税额抵免正确填入个人报税表，我们都可以协助处理，不需要自己摸索基金或ATO各项表格该怎么填。如果正在考虑用FHSSS存首付，欢迎联系我们先做一次整体规划。
常见问题
FHSSS的$15,000和$50,000是同一回事吗？
不是。$15,000是每个财年能缴的上限，$50,000是从2017年7月1日起累计计算的终身总额度，两者是两个独立的数字。
配偶两人都可以各自申请FHSSS吗？
可以。FHSSS按个人分别评估资格，只要本人此前从未在澳洲拥有过房产，即使配偶此前拥有过，也不影响用自己名下的缴款单独申请。
用FHSSS提取的钱必须马上拿去买房吗？
不是必须立刻买，但有时间限制——现房合同需在批准后12个月内签订，期房则要在合同签订后90天内完成申请与通知，逾期又没有重新存回退休金的话，会被加收20%的额度税。
个体经营者申报的自愿缴款抵扣也能用FHSSS提取吗？
可以，但因为这部分缴款属于优惠缴款，基金已经先扣了15%的缴款税，实际能提取的比例是85%，而不是全额。
存FHSSS和直接把钱放银行定存比，哪个更合算？
这要看边际税率、存款期限，以及退休金账户的实际投资回报和ATO关联收益公式之间的差距，没有放之四海皆准的答案，建议结合自己的具体情况，找注册税务代理具体算一遍再决定。
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本文仅供一般信息参考，不构成针对个人情况的税务或财务建议。澳洲税法会不断更新，且因个人具体情况而适用不同。在采取任何行动前，请咨询注册税务代理。巴润税务会计对因依赖本文内容而产生的任何损失不承担责任。本文内容依据发布日期时的 ATO 等澳洲政府机构资料撰写。
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