주거용이던 집이 투자용으로 바뀌었다면, 2027년 7월 CGT 개편 전에 재평가를 두 번 챙겨야 하는 이유
예전에 살던 집을 나중에 세를 놓으신 분들에게 요즘 가장 많이 받는 질문이 하나 있습니다. "2027년 7월부터 CGT가 바뀐다는데, 우리 집은 이미 오래전에 투자용으로 돌렸으니 상관없는 거 아니냐"는 것입니다. 결론부터 말씀드리면 상관이 있습니다. 그것도 꽤 크게요.
2026-27년 연방예산에서 발표되고 2026년 6월 26일 의회를 통과한 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026에 따라, 2027년 7월 1일부터 개인·신탁이 보유한 자산의 50% CGT 할인이 코스트베이스 인덱세이션(물가연동 조정)으로 대체되고, 일정 요건에서는 실효세율 최소 30%가 적용됩니다. 이 개편은 2027년 6월 30일 기준 보유 자산을 그 직전에 처분하고 7월 1일에 시가로 다시 취득한 것으로 간주하는 방식으로 시행됩니다.
거주용이던 집을 중간에 투자용으로 바꾼 분들은 사실 이미 한 번 이런 "시가 재취득"을 거쳤습니다. 집이 처음 임대 소득을 내기 시작한 날짜 기준으로요. 2027년 7월 1일은 그다음 재평가 시점이 되는 셈입니다. 참고로 이번 개편은 2026-27년 신고에는 적용되지 않고, 실제 영향을 받는 첫 신고는 2027-28년도분(2028년 7월 이후 신고)부터입니다 — 지금 당장 올해 신고서에 반영할 사항은 아니지만, 기록과 증빙은 미리 챙겨두실수록 유리합니다.
목차
• 자주 묻는 질문
2027년 7월 CGT 개편의 핵심
핵심은 세 가지입니다. 개인과 신탁이 보유한 자산은 2027년 7월 1일부터 발생하는 양도차익에 대해 기존의 50% 할인 대신 보유 기간에 따른 코스트베이스 인덱세이션을 적용받습니다. 동시에 일부 거주자의 특정 양도차익에는 실효세율 최소 30%가 적용되도록 하는 장치가 함께 들어왔습니다. 그리고 1985년 9월 20일 이전 취득한 이른바 pre-CGT 자산도 2027년 7월 1일부터는 그 비과세 지위를 잃습니다.
외국인·임시거주자는 이 인덱세이션 혜택에서 제외되고, 법인·수퍼펀드·생명보험회사는 기존 과세 방식을 그대로 유지합니다. 소규모 사업자의 active asset reduction 적용 매출 기준도 $200만에서 $1,000만으로 올라갑니다만, 이건 사업자산 쪽 이야기라 이번 글의 주제인 거주용→투자용 전환 부동산과는 별개로 보시면 됩니다.
한 가지 자주 혼동하시는 부분이 있습니다. 재량신탁(discretionary trust)에 30% 최저세를 물리는 안은 2028년 7월 시행을 목표로 하는 별도의 법안으로, 아직 법으로 확정되지 않았습니다(저희가 지난주 다룬 법인 vs 가족신탁 글에서 자세히 정리했습니다). 이번 2027년 개편과는 시기도, 적용 대상도 다른 사안이니 섞어서 이해하지 않으시는 게 좋습니다.
거주용에서 투자용으로 바뀐 집, 첫 번째 재평가는 이미 끝나 있다
ATO의 "home first used to produce income" 규정에 따르면, 완전한 메인 레지던스 면제를 받던 집이 처음으로 임대소득을 내기 시작하면 그 날짜의 시가로 집을 다시 취득한 것으로 간주됩니다. 거주하는 동안 오른 가치는 계산에서 아예 빠지고, 세금은 임대를 시작한 날 이후의 상승분에 대해서만 계산됩니다.
이 재설정은 선택 사항이 아닙니다. 원래 구입가가 더 유리하다고 해서 그걸 그대로 쓸 수는 없습니다. 그리고 50% 할인을 받기 위한 12개월 보유 기간도 이 날짜부터 다시 셉니다. 임대를 시작하고 1년이 안 돼서 파시면 그 매각분에는 할인이 적용되지 않습니다.
6년 룰(관련 글: 호주 양도소득세 6년 면제 룰)을 활용해 임대 기간 중 일부를 계속 메인 레지던스로 처리하신 경우라면, 이 재설정 시점이 6년을 넘긴 시점으로 밀려납니다. 6년 이내에 파셨다면 이 재평가 자체가 필요 없을 수도 있습니다.
두 번째 재평가는 2027년 6월 30일 기준 시가
2027년 6월 30일 현재 보유 중인 자산은 그 직전에 처분되고 2027년 7월 1일에 시가로 다시 취득된 것으로 간주됩니다. 이 '간주 처분·재취득'에서 발생하는 손익 자체는 당장 과세되지 않고, 실제로 그 자산을 처분할 때까지 미뤄집니다. 다만 그 시점의 시가가 이후 구간의 새 코스트베이스가 된다는 점이 중요합니다.
ATO는 '안분 방식(apportionment method)'이라는 대안도 함께 개발 중이라고 밝히고 있습니다. 시가 평가 없이 보유 기간 비율로 과세소득을 나누는 방식인데, 법제화되면 추가 가이드가 나올 예정입니다. 현재로서는 시가 평가가 기본 경로라고 보시면 됩니다.
두 재평가 사이, 보유 기간이 세 구간으로 나뉜다
정리하면 이런 집은 보유 기간이 세 구간으로 쪼개집니다. 거주하던 구간은 메인 레지던스 면제로 그대로 비과세입니다. 임대를 시작한 날부터 2027년 6월 30일까지는 기존 방식대로 계산되고, 12개월 이상 보유했다면 50% 할인도 그대로 적용됩니다. 2027년 7월 1일 이후분은 할인 대신 인덱세이션이 적용되고, 경우에 따라 최소 30% 세율 장치가 함께 작동합니다.
예를 들어 설명드리면 이해가 빠르실 겁니다(아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가정이며, 실제 적용은 각자의 보유 이력에 따라 달라집니다). 2014년에 $43만에 산 집에 살다가 2026년 2월부터 세를 놓았고, 그 시점 시가가 $81.5만이었다고 해보겠습니다. 2014년 구입가는 계산에서 완전히 빠지고, 코스트베이스는 $81.5만부터 다시 시작합니다. 이 집을 계속 보유하다가 2027년 6월 30일에 시가가 $86만으로 평가된다면, 그 사이 발생한 $4.5만 상승분은 기존 방식(50% 할인 가능)으로, 2027년 7월 1일 이후 실제 매각 시점까지의 상승분은 인덱세이션 방식으로 각각 계산됩니다.
이미 몇 년 전부터 세를 주고 있는 집도 소급 적용되나
그렇습니다. 2027년 7월 1일 개편은 '2027년 6월 30일에 보유하고 있는 자산'을 기준으로 적용되기 때문에, 그 집이 언제 투자용으로 바뀌었는지는 상관이 없습니다. 2015년에 전환했든 2026년에 전환했든, 지금 그 집을 계속 갖고 계시다면 똑같이 두 번째 재평가 대상입니다.
오히려 오래전에 투자용으로 바꾸신 분들이 더 챙기실 게 많습니다. 임대를 시작한 그 시점의 시가를 입증할 자료(감정평가서, 당시 중개사 의견서, 비교 매매사례 등)가 지금 남아 있는지부터 확인해 보시길 권합니다. 시간이 지날수록 그 시점의 증빙을 재구성하기는 어려워집니다.
지금 당장 감정평가부터 받아야 할까
서두르실 필요는 없습니다. ATO는 2027년 7월 1일자 평가를 미리 받아두지 말라고 안내하고 있습니다. 미래 시점의 가치를 지금 선반영할 수는 없기 때문입니다. 실제로 평가액이 필요한 시점은 그 자산을 처분하거나 다른 CGT 이벤트가 발생할 때이고, 대부분의 개인·수탁자에게는 그게 2027-28년 신고분, 즉 2028년 7월 이후가 될 가능성이 큽니다.
다만 두 가지는 지금 해두시는 게 안전합니다. 첫째, 집이 처음 임대소득을 낸 시점의 시가 증빙이 부실하다면 비교 매매사례와 임대 개시 당시 기록으로 지금 보강해 두시는 것입니다. 둘째, 2027년 6월에 가까워지면 그 시점에 맞는 평가를 받으실 수 있도록 미리 일정을 잡아 두시는 것입니다. 평가 시점과 실제 날짜가 어긋나면 나중에 입증이 번거로워집니다.
실무에서 자주 놓치는 부분
집의 방 한 칸만 세를 놓으신 경우는 이 규정이 아니라 면적 비율로 안분하는 다른 규정이 적용됩니다. 완전한 메인 레지던스 면제를 받던 상태에서 집 전체가 처음 임대로 전환된 경우에만 이 재설정이 적용됩니다.
집을 산 뒤 한 번도 살지 않고 처음부터 세를 놓으셨다면, 애초에 완전한 면제 대상이었던 적이 없으므로 이 재설정 자체가 적용되지 않고 구입 시점부터 안분 계산합니다. 임대 기간 중 감가상각 공제를 받으신 적이 있다면, 그 금액만큼 코스트베이스가 별도로 조정된다는 점도 함께 챙기셔야 합니다.
법인이나 신탁 명의로 가진 부동산은 이야기가 조금 다릅니다. 법인은 애초에 50% 할인을 받지 않으므로 이번 개편의 직접적인 영향은 제한적입니다. 신탁은 수익자 구성에 따라 결과가 달라지고, 앞서 말씀드린 재량신탁 30% 최저세(2028년 7월, 아직 법 아님)와는 완전히 별개의 사안이니 혼동하지 않으시는 게 좋습니다.
바른회계법인이 도와드리는 부분
저희를 통하면 이렇게 진행됩니다. 먼저 보유 중인 부동산이 언제 메인 레지던스에서 투자용으로 바뀌었는지, 당시 시가 증빙이 남아 있는지부터 함께 점검합니다. 자료가 부실하면 비교 매매사례 등으로 재구성하는 과정을 도와드리고, 2027년 6월 평가 시점에 맞춰 적절한 감정평가 일정도 함께 잡아드립니다. 이후 실제 신고 시점에는 두 구간의 손익 계산까지 저희가 정리해 드리니, 복잡한 자료를 직접 들고 ATO 규정과 씨름하실 필요가 없습니다.
자주 묻는 질문
지금 살고 있는 집도 이번 개정의 영향을 받나요?
계속 거주 중인 메인 레지던스에 대한 면제 자체는 이번 개편으로 바뀌지 않습니다. 영향을 받는 쪽은 임대 등으로 소득을 내고 있거나 낸 적이 있는 부분입니다.
이 내용은 확정된 법인가요, 아니면 제안 단계인가요?
1차 입법인 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026은 2026년 6월 26일 의회를 통과해 이미 법으로 확정됐습니다. 다만 시가 평가의 대안으로 거론되는 '안분 방식'은 아직 정부가 개발 중이고, 재량신탁에 대한 30% 최저세(2028년 7월 목표)는 별도로 여전히 제안 단계입니다.
감정평가는 지금 바로 받아둬야 하나요?
2027년 7월 1일자 평가를 지금 미리 받아두실 필요는 없습니다. 다만 집이 처음 임대로 전환된 시점의 시가 증빙이 부실하다면, 그 부분은 지금 보강해 두시는 게 안전합니다.
몇 년 전부터 이미 세를 주고 있는 집도 소급 적용되나요?
네. 2027년 6월 30일 기준으로 보유 중인 자산이면 전환 시점과 관계없이 적용됩니다.
법인이나 가족신탁 명의 부동산도 똑같이 적용되나요?
법인은 원래 50% 할인 대상이 아니라 영향이 제한적이고, 신탁은 수익자 구성에 따라 결과가 달라집니다. 2028년 재량신탁 최저세와는 별개 사안이니 혼동하지 않으시는 게 좋습니다.
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본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 상황에 대한 세무·재무 자문이 아닙니다. 세법은 수시로 개정되며 개인의 상황에 따라 적용이 달라집니다. 실제 판단 전 등록 세무대리인의 상담을 받으시기 바랍니다. 바른회계법인은 본 글에 의존하여 발생한 손실에 대해 책임을 지지 않습니다. 본문 내용은 발행일 기준 ATO 등 호주 정부기관 자료를 근거로 작성되었습니다.
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